Bærekraft i eiendomsbransjen: Dette må du kunne om BREEAM, Green Deal og mer

Det nye administrasjonsbygget til Lnett i Sandnes er et av få bygg i Norge med BREEAM-NOR Outstanding sertifisering. Foto: Eivind Dirdal – ED Foto AS

Fremover vil «alle» etterlyse bærekraftige byggeprosjekter og det er avgjørende å gjøre det man kan for å imøtekomme krav, lovverk og reguleringer. – Se på det som en ny forretningsmulighet, sier Grønn Byggallianse. 

«Bærekraft er stress.» 

Det er nok en opplevelse mange eiendomsvirksomheter har hatt på et eller annet tidspunkt de siste årene. Stadig nye krav og reguleringer for produksjon, materialer, klimagassutslipp og energieffektivitet krever ny kompetanse som tar tid og koster penger.

– Mange kunne nok ønske at de bare kunne lukke øynene for alt det nye som skjer, og tenke «kan vi ikke bare gjøre det slik vi alltid har gjort det?». Det går ikke, sier Katharina Bramslev, daglig leder i Grønn Byggallianse.

Hun er klar i sin tale: Å ha bærekraft høyt på agendaen er ikke bare nødvendig for å tilfredsstille krav og lovbestemmelser. En økt bærekraftsambisjon i eiendomsbransjen gjør deg konkurransedyktig – og mange ønsker faktisk også å være med å påvirke samfunnsutviklingen i en positiv retning.

Tidligere har bærekraft ofte blitt behandlet som et tillegg, noe som kommer på siden av selskapets primære økonomiske aktivitet. Slik er det ikke lengre.

Her er seks grunner til at bærekraft ikke bare bør inngå i miljøstrategien deres – men være forankret i forretningsstrategien til hele virksomheten.

1. «Alle» bryr seg om BREEAM

I 20 år har medlemsorganisasjonen Grønn Byggallianse jobbet for å gjøre eiendomssektoren mer bærekraftig. I dag har de 410 medlemmer fra hele verdikjeden – fra eiendomsselskaper, entreprenører, byggvareprodusenter, rådgivere og arkitekter til kommuner, fylkeskommuner og utdanningsinstitusjoner.

De forvalter BREEAM-NOR, den norske tilpasningen av Europas ledende miljøsertifiseringsverktøy for bygninger. I dag er det den mest brukte sertifiseringen av nybygg og rehabiliteringer her til lands. Sertifiseringen har blant annet vist å øke markedsverdien til eiendommen, gi lavere driftskostnader og større brukertilfredshet. Den viser også at bygget er godt rustet til å møte fremtidens krav og forventninger.

– Markedet etterlyser grønne bygg. I dag er finanssektoren den sterkeste pådriveren, men også det etterspørres også av myndighetene. Vi hører dessuten fra medlemsmassen at arbeidssøkere de har på intervju ønsker å jobbe i virksomheter som tar ansvar. De unge ønsker å jobbe i og med bærekraftige bygg, forteller Bramslev, og fortsetter:

– Det samme vet vi at leietakere også gjør. For mange er det viktig å vite at de sitter i et BREEAM-bygg.

Dette er BREEAM-NOR

  • En norsk tilpasning av BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) – Europas ledende miljøsertifiseringsverktøy for bygninger.
  • Skal motivere bærekraftig design og bygging gjennom fra start til slutt.
  • Sertifisering baseres på dokumentert miljøprestasjon i ni kategorier: ledelse, helse- og innemiljø, energi, transport, vann, materialer, avfall, arealbruk og økologi samt forurensning.
  • Sertifikat utstedes i fem nivåer: Pass, Good, Very Good, Excellent og Outstanding.
  • Grønn Byggallianse forvalter den norske BREEAM-ordningen.

2. Kravene til bærekraft er allerede strenge

– EU-taksonomien er nok en av de sterkeste drivkreftene av det som skjer nå. Den er veldig konkret på hva som skal til for at en aktivitet skal kunne defineres som bærekraftig av EU, sier Bramslev.

Den mye omtalte taksonomien inngår i EUs grønne vekststrategi som har fått navnet «Green Deal». Dette er en tiltakspakke for å blant annet nå målet om klimanøytralitet innen 2050 på tvers av alle sektorer i økonomien, men også hindre grønnvasking og dreie økonomiske investeringer i en grønnere retning. 

Taksonomien er, i korte trekk, et klassifiseringssystem med kriterier for å definere bærekraftig aktivitet. Systemet knyttes opp mot EUs seks miljømål. Mer presist kan vi si at taksonomien er en sjekkliste som må tilfredsstilles for at en aktivitet kan få lov til å defineres som bærekraftig. 

– Å innfri kravene i taksonomien kommer til å bli svært viktig for eiendomsnæringen fremover, særlig fordi bankene kommer til å be om dokumentasjon på dette. Banker får nemlig tilgang til bedre kapitalbetingelser hvis de kan vise at de investerer i bærekraftige aktiviteter i henhold til EUs taksonomi, for eksempel bærekraftige nybygg eller rehabiliteringer, sier Bramslev.

– Mange banker etterspør allerede nå BREEAM-NOR sertifisering. Eiendomsutviklere må jobbe med mange KPI-er på svært mange områder for å være kvalifisert for  denne sertifiseringen.

– Å innfri kravene i EU-taksonomien kommer til å bli svært viktig for eiendomsnæringen fremover, særlig fordi bankene vil be om dokumentasjon på dette, sier Katharina Bramslev. Foto: Inge Trondsen/Studio Design

Å forstå hvordan dere setter opp og fører miljøregnskap vil dermed være uløselig knyttet til den daglige driften. Det avgjør nemlig om dere kan ta i bruk viktige sertifiseringer og miljø- og bærekraftsmerking, deriblant BREEAM-NOR.

– Vi har implementert taksonomikriteriene i den nyeste versjonen av BREEAM-NOR, versjon 6.0. Kriteriene ligger inne som minstekrav på nivå Excellent, men du kan også ha et lavere sertifiseringsnivå. Da må du aktivt vise at du likevel har tilfredsstilt de spesifikke taksonomikritereiene. sier Bramslev.

3. Det som skjer i EU har mye å si – også for oss

Nylig kom et ganske oppsiktsvekkende forslag fra EU. Innen utgangen av 2026 foreslår EU at alle nye offentlige og kommersielle bygg på over 250 kvadratmeter skal ha solceller. Året etter foreslås det at  eksisterende bygg skal ha solceller, mens påbudet foreslås å gjelde alle nye boligbygg –  uansett størrelse – innen 2029.

EUs forslag ble sendt på høring fra Olje- og energidepartementet med frist for innspill i august. 

– Dette er ganske revolusjonerende og viser at det nå er svært ambisiøse krav som kommer fra EU og som også er relevante for oss som EØS-land, sier Bramslev.

Hun forteller videre at nye EU-krav vil komme «på løpende bånd», og norske myndigheter har varslet at rapportering i henhold til EU-taksonomien vil tre i kraft fra 1. januar 2023. I første omgang vil kravet gjelde store børsnoterte selskap og finanssektoren, men ettersom bankene er avhengig av informasjon fra sine lånekunder vil kravene være relevant for de aller fleste selskap.

– EU har også varslet et ytterligere rapporteringskrav litt lenger frem i løypa som ikke bare går på størrelse og antall ansatte, men også hvor mye man omsetter for, forteller Bramslev.

4. Markedet – og verden – endrer seg hele tiden

Er det noe de siste årene – for ikke å snakke om det siste året – har lært oss, er det at det er avgjørende å tilpasse seg omverdenen. Blant annet har energikrisen vist hvor viktig det er å få på plass mer fremtidsrettede løsninger og systemer.

– Når vi snakker med internasjonale kolleger, sier de at vi har kommet langt på svært mange områder i Norge. Men de har nok hatt et lite forskudd når det gjelder energieffektivisering i land der energien har vært dyr over tid. Hos oss har energi vært rent og billig lenge, sier Bramslev.

Sirkulærøkonomi er et annet område med forbedringspotensialer for den norske eiendomsbransjen. 

– Det henger nok sammen med at vi er et rikt land og at det har etablert seg en bruk-og-kast mentalitet. I en del andre land som ikke har like god økonomi som vår, har sirkulærøkonomi vært en nødvendighet. Når vi forteller til våre utenlandske kolleger om at nye leietakere krever at alt det gamle kastes og vil ha alt nytt med skreddersøm, hever de på øyenbrynene. 

«Survival of the fittest»

Det kan være fristende å lukke øynene for alt det nye som skjer, og fortsette som før.

Bramslev var nylig på en konferanse der den erfarne finansmannen Peter Warren omtalte denne tankegangen for «kognitiv lukking» – en fornektelse av virkeligheten som utspiller seg.

I stedet for å grave oss ned i tøffe tider, mener han at man bør benytte anledningen til å tilpasse seg endringene – med henvisning til Darwin og «survival of the fittest», forteller Bramslev.

– Den beste måten å forholde seg til en tøffere virkelighet som nå treffer vår næring, er å ta til seg informasjonen om endrede rammebetingelser for å kunne tilpasse seg, og se på det som en ny forretningsmulighet.

5. Konkurrenter og samarbeidspartnere er på ballen

– Næringen har et stort potensial for å gjennomføre klimakutt og styrke bærekraftsarbeidet. Vi opplever at medlemmene våre ønsker å være stolte av det de bygger og forvalter. Det ønsker å vise barn og barnebarn at de tar ansvar. Veldig mange av ledere og ansatte blant medlemmene våre har et etiske perspektiv i tillegg til et økonomisk, sier Bramslev.

Her trekker to viktige motivasjoner i samme retning: Hvorvidt en virksomhet velger å prioritere bærekraft kan også være et spørsmål om konkurransedyktighet. Dersom bankene bryr seg, myndighetene bryr seg, forbrukere, potensielle ansatte og konkurrentene deres likeså – vil det lønne seg å bry seg.

Grønn Byggallianses effektmål for eiendomsbransjen

I sin handlingsplan for 2022 konkretiserer Grønn Byggallianse langsiktige mål for seks bærekraftsområder:

  1. Klimagassutslipp: Klimagassutslipp for hele bygg-, eiendoms- og anleggsnæringen reduseres til 55 prosent innen 2030 og 95 prosent innen 2050.
  2. Klimatilpasning: Innen 2030 skal alle bygg- og anleggseiere ha kartlagt fysisk klimarisiko og klimatilpasset sine bygg og anlegg slik at de er robuste mot fremtidens klimaendringer.
  3. Ressursbruk: Fokus på ressurseffektivitet og sirkulærøkonomi med lukkede materialkretsløp i 2050, og en halvering av antallet bygg som rives årlig fra 2020 til 2030.
  4. Biologisk mangfold: Bygging og drift av bygg, anlegg og eiendom skal bidra til å bevare og forsterke naturmangfold.
  5. Helse og velvære: Bygg og områder skal stimulere til både fysisk og sosial aktivitet og gi bedre fysisk og psykisk folkehelse. Det må tas hensyn til alle stadier av bygningens livsløp, fra bygningsarbeidernes helse til miljøpåvirkningen knyttet til utvikling og forvaltning av bygninger.
  6. Langsiktig økonomisk bærekraft: Grønn finansiering skal være dominerende i det norske lånemarkedet innen 2030. Virksomheter skal se alle tre bærekraftshensyn i sammenheng og legge bærekraft til grunn for selskapets strategi i 2030.

6. Det er mange muligheter til å bli gode

Det er helt naturlig å være usikker på hvordan man skal komme i gang, fokusere innsatsen eller hvor det er mulig å bli bedre. 

Katharina Bramslevs råd er å legge en klar strategi, sette tydelige mål og ta til seg all informasjonen som er tilgjengelig. I Grønn Byggallianse jobber de kontinuerlig med å heve kompetansenivået til medlemmene, blant annet gjennom fysiske og digitale kurs, en-til-en rådgivning og erfaringsutveksling mellom medlemmene. 

De har de delt opp bærekraftsstrategien i seks områder (se faktaboks). For å legge til rette for at næringen er i stand til å levere på disse, har de definert flere ambisiøse mål. Blant annet vil de jobbe for å redusere energiforbruket i bransjen med 7,5 prosent hvert år frem mot 2030, og kutte klimagassutslippene knyttet til materialer med 20 prosent i løpet av tre år.

– Med dagens teknologi kan vi oppnå 20 prosent utslippskutt fra materialer for nybygg uten ekstra kostnader hvis man planlegger for det tidlig, men også 40 prosent utslippskutt er mulig å oppnå for nybygg og 60 prosent for rehabilitering, sier Bramslev.

– Målet vi har satt for energieffektivisering er veldig ambisiøst og ligger høyere enn det vi normalt får til med dagens virkemidler. Men da sier vi: det er dit vi må for å nå våre nasjonale klimamål og da må vi heller ta i bruk nye virkemidler.

Sjekkliste for bærekraft i eiendomsbransjen

Her er noen stikkord dere kan bruke for å komme i gang eller forbedre bærekraftsarbeidet:

  • Reflekter over hvilken klimarisiko bransjen og din virksomhet spesielt eksponert for.
  • Få på plass energimerke på din næringseiendom. Det vil være et viktig bevis for deg når du skal skaffe finansiering i fremtiden.
  • Start jobben med å renovere og energieffektivisere.
  • Vurder BREEM-sertifisering.
  • Renoveringer som kan dokumentere en energieffektivisering på minst 30 prosent vil kunne gi deg gode lånebetingelser.
  • Start rapportering på klimagassutslipp i din virksomhet.
  • Lag planer for hvordan virksomheten skal redusere sine utslipp.